Aktuelle Bauzinsen
Die Höhe der anfallenden Hypothekenzinsen bestimmt maßgeblich die Kosten, die bei einer Baufinanzierung auf Sie zukommen. Da diese schwanken, spielt der Zeitpunkt, zu dem der Finanzierungsvertrag geschlossen wird, eine wesentliche Rolle. Mit unserem Zins-Chart verschaffen Sie sich in kurzer Zeit einen Überblick über die günstigsten Baufinanzierungszinsen aktuell und der letzten Jahre bei unterschiedlichen Sollzinsbindungen.
Die Begriffe Bauzinsen und Hypothekenzinsen werden synonym verwendet. Wurden Baufinanzierungen früher hauptsächlich per Hypothek abgesichert, ist diese mittlerweile überwiegend durch die Grundschuld abgelöst worden. Während die Hypothek an eine konkrete Baufinanzierung gebunden ist und mit vollständiger Tilgung automatisch gelöscht wird, bleibt eine Grundschuld bestehen und kann für weitere Finanzierungsvorhaben genutzt werden – sofern der Objektbesitzer sie nicht löschen lässt. Auf die Höhe der Zinsen haben Hypothek oder Grundschuld keinen Einfluss, deshalb bezeichnen die Begriffe Bauzinsen und Hypothekenzinsen im Prinzip dasselbe.
Die durchschnittlichen Zinsen, die Banken für eine Baufinanzierung vergeben, unterliegen Schwankungen, die vom Kapitalmarkt abhängig sind. Sie orientieren sich stark an den Renditen für langfristige Anleihen wie Pfandbriefe und Staatsanleihen. Banken refinanzieren Immobiliendarlehen zu einem großen Teil mit Pfandbriefen. Deren Zinsen stehen in Zusammenhang mit Bundesanleihen. Die Rendite von Bundesanleihen sinkt mit abnehmender Nachfrage. Sinken also die Renditen der Staatsanleihen, sinken oft auch die Bauzinsen.
Welche Zinshöhe Sie für Ihre Baufinanzierung erhalten, hängt unter anderem von Ihnen ab. Zum einen prüft die Bank – wie bei anderen Krediten auch – Ihre Kreditwürdigkeit. Im Gegensatz zu den meisten Verbraucherkrediten hat dies bei Baufinanzierungen nicht immer einen Einfluss auf die Zinshöhe. Bei einigen Banken erhalten Kunden mit einer guten Bonität jedoch bessere Zinssätze, da die Wahrscheinlichkeit für Zahlungsausfälle geringer ist. Selbstständige haben es generell schwerer, da sie nicht die Sicherheit eines geregelten Einkommens nachweisen können.
Eine große Rolle spielt das Eigenkapital, das Sie in die Finanzierung einbringen: Können Sie nicht nur die Nebenkosten damit decken, sondern auch einen Teil der Kauf- oder Baukosten, wertet die Bank das positiv und gewährt bessere Bauzinsen. Hier spricht man vom sogenannten Beleihungsauslauf; dem Verhältnis von Darlehenshöhe zum Immobilienwert.
Auch die Lage des Objekts kann die Zinsen beeinflussen, denn manche Darlehensgeber bieten ihre Angebote nur regional an.
Schließlich gewähren einzelne Banken bessere Zinsen, wenn Sie selbst in die Immobilie einziehen, statt zu vermieten.
Der Zinssatz Ihres Baudarlehens hängt auch von den Finanzierungsdetails ab, für die Sie sich entscheiden. So hat zum Beispiel die Dauer der Sollzinsbindung einen Einfluss auf die Höhe der Hypothekenzinsen. Eine längere Sollzinsbindung als zehn Jahre ist meist teurer. Sind die Zinsen aktuell hoch und die Banken rechnen in den nächsten Jahren mit Senkungen, schlagen sie einige zehntel Prozentpunkte auch bei einer Laufzeit von fünf Jahren auf.
Bei einigen Kreditgebern spielt auch die gewählte Anfangstilgung eine Rolle: Je höher die Tilgung, umso niedriger fällt der Zinssatz aus, da Sie planen, Ihr Darlehen schneller zurückzuzahlen.
Schließlich können Zusatzoptionen wie Sondertilgungen, Möglichkeit zum Tilgungswechsel oder eine bereitstellungsfreie Zeit das Darlehen verteuern, bewilligte Förderungen hingegen die Zinsen senken.
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„Vielen Kunden ist oft nicht bewusst, dass sie den Zinssatz für eine Baufinanzierung selbst beeinflussen können, da dieser maßgeblich vom Risiko für die Bank abhängt. Ein höherer Eigenkapitalanteil – sei es in Form von Barvermögen oder anderen Vermögenswerten wie unbelasteten Immobilien – kann zu deutlich besseren Konditionen führen. Auch die Wahl der Zinsbindung hat großen Einfluss: Eine 10-jährige Zinsbindung bietet oft die besten Zinsen. Ich unterstütze Sie gerne bei der Optimierung Ihrer persönlichen Baufinanzierung.“
Zohra SethgiJe mehr Eigenkapital Sie einbringen, umso geringer ist die Darlehenssumme, die Sie aufnehmen müssen. Das senkt grundsätzlich Ihre Kosten. Zusätzlich sinkt der sogenannte Beleihungsauslauf. Dieser bezeichnet das Verhältnis vom geliehenen Betrag zum Objektwert. Ein niedriger Beleihungsauslauf erhöht für die Bank die Sicherheit: Das Objekt, das sie im Falle von Zahlungsunfähigkeit veräußern könnte, ist mehr wert als Sie Ihnen geliehen hat. So kann sie bessere Zinskonditionen für Ihr Baudarlehen anbieten. Den günstigsten Basiszinssatz vergeben Banken bei einem Beleihungsauslauf von rund 60 Prozent: Wird ein Objekt im Falle eines Zahlungsausfalls zwangsversteigert, muss das Mindestgebot in der ersten Versteigerungsrunde mindestens 70 Prozent des Verkehrswerts entsprechen. Mit einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent hat die Bank in einem solchen Fall die Sicherheit, das geliehene Geld zurückzuerhalten. Einige Kreditgeber haben eine Obergrenze für den Beleihungsauslauf, bis zu der sie Baufinanzierungen vergeben.
Den Beleihungsauslauf für Ihre Immobilienfinanzierung können Sie berechnen, indem Sie die benötigte Darlehenssumme durch den Wert Ihres Kauf- oder Bauprojekts teilen und mit 100 multiplizieren.
Immobilienwert + Nebenkosten (mindestens) = Gesamtkosten
400.000 Euro + 34.000 Euro = 434.000 Euro
Gesamtkosten - Eigenkapital = Darlehenssumme
434.000 Euro - 100.000 Euro = 334.000 Euro
(Darlehenssumme / Immobilienwert) x 100 = Beleihungsauslauf
(334.000 Euro / 400.000 Euro) x 100 = 83,5 %
Bei Ihrer Baufinanzierung kommt es nicht nur auf den reinen Zinssatz an. Denn Sie vereinbaren mit der Bank ebenfalls, wie lange Sie den festgelegten Hypothekenzins bezahlen. Üblich sind Sollzinsbindungen zwischen fünf und 30 Jahren. Als Faustregel gilt, in Niedrigzinsphasen eher auf eine längere Zinsbindung zu setzen, auch wenn Banken für die Zinsgarantie einen Aufschlag einpreisen. Ist der Bauzins aktuell hoch, kann eine kurze Sollzinsbindung sinnvoll sein.
Zehn Jahre ab Vollauszahlung und bei Sollzinsbindungen über zehn Jahren haben Kreditnehmer laut § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) grundsätzlich das Recht, das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten vorzeitig und ohne zusätzliche Kosten zurückzuzahlen.
Das Beispiel zeigt, welchen Einfluss sowohl die Anfangstilgung als auch bereits ein geringer Unterschied im Zinssatz auf die Kosten der Baufinanzierung haben.
| Darlehenssumme | 400.000 Euro | 400.000 Euro | 400.000 Euro | 400.000 Euro |
|---|---|---|---|---|
| Zinssatz | 3,2 % | 3,9 % | 3,2 % | 3,9% |
| Anfangstilgung | 2 % | 2 % | 3 % | 3 % |
| Monatliche Rate | 1.733 € | 1.967 € | 2.067 € | 2.300 € |
| Zinskosten nach 10 Jahren | 114.113 € | 138.663 € | 107.170 € | 129.995 € |
Vom Vergleich bis zur Vertragsunterschrift können Sie sich stets auf Ihren persönlichen Baufinanzierungsexperten verlassen.
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Anna ist Journalistin für Hörfunk und seit vielen Jahren den interessantesten Inhalten und deren hörer- und leserfreundlichen Umsetzung auf der Spur. Seit 2023 schreibt sie bei CHECK24 verbrauchernah über die wichtigsten Produkte und Neuigkeiten aus der Finanzwelt.