Das Jahr 2018 endete für die Bauzinsen fast genauso, wie es angefangen hatte – die günstigsten Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen lagen im Dezember laut CHECK24 Zins-Chart bei 1,09 Prozent, zu Beginn des Jahres waren es 1,08 Prozent. Bei den Preisen für Wohnimmobilien zeigte sich ein anderes Bild: Die Preise für Neubau-Wohngebäude stiegen laut Statistischem Bundesamt zwischen November 2017 und November 2018 um 4,8 Prozent – der stärkste Anstieg gegenüber dem Vorjahr seit elf Jahren. Werden sich diese Entwicklungen bei Bauzinsen und Immobilienpreisen dieses Jahr fortsetzen? Oder wird der Preisanstieg abflachen, während sich potenzielle Bauherren und Darlehensnehmer auf steigende Zinsen einstellen müssen? Was in diesem Jahr auf künftige Eigenheimbesitzer zukommt, verraten Baufinanzierungsexperten von CHECK24 und der ING.

Wie werden sich die Zinsen für Baufinanzierungen entwickeln?

Thomas Hein, Leiter Partnervertrieb bei der ING: „Das Zinsumfeld ist für Kredite und Baufinanzierungen unverändert positiv. Mit Blick auf Frankreich, Italien und den bevorstehenden Brexit wird die EZB unserer Einschätzung nach den Leitzins frühestens gegen Ende 2019 anheben. Erst dann sollte es zu einem moderaten, anhaltenden Anstieg der Darlehenszinsen kommen. Allerdings rechnen wir – wie schon 2018 – auch in diesem Jahr mit leichten Zins-Ausschlägen während des Jahres nach unten und nach oben.“

Werden die Immobilienpreise in Deutschland weiter steigen?

Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei CHECK24: „Wie sich die Immobilienpreise entwickeln, ist stark abhängig von der Region. Generell lässt sich sagen, dass es in den Boom-Regionen und Großstädten auch in diesem Jahr zu starken Preissteigerungen kommen wird. Auch im Umland der Großstädte werden Wohnimmobilien, wie schon im letzten Jahr, deutlich teurer. Insgesamt wird sich die Entwicklung der letzten Jahre aufgrund der niedrigen Zinsen und der ungebrochenen Nachfrage auch 2019 vielerorts fortsetzen, zumal das staatlich geförderte Baukindergeld die Nachfrage noch zusätzlich anheizt.“ 

Was bedeutet das Nebeneinander aus weiterhin niedrigen Zinsen und steigenden Immobilienpreisen für angehende Darlehensnehmer?

Thomas Hein: „Sie müssen noch genauer hinschauen. Vor allem in Ballungsgebieten stößt das Angebot an seine Grenzen. Hier lohnt es sich, den Radius auf die Randgebiete oder auf attraktive B- oder C-Standorte zu erweitern, wo aktuell sicher auch keine Schnäppchen zu finden sind, aber doch der Erwerb zu einem angemessenen Preis möglich ist. Letztendlich sollten angehende Darlehensnehmer die eigene individuelle Situation im Blick haben. „Wie viel kann und will ich mir leisten?“ ist eine Frage, die jeder für sich beantworten soll – möglichst so, dass die Immobilie zu den Wünschen und finanziellen Möglichkeiten passt.“

Ist die Gelegenheit noch günstig, um in diesem Jahr eine Immobilie zu erwerben?

Ingo Foitzik: „Die Finanzierungsbedingungen bleiben vorerst  günstig – aber klar ist auch: Viel günstiger werden Immobiliendarlehen erst einmal nicht mehr. Angehende Immobilienbesitzer sollten dennoch nicht überstürzt handeln. Steigende Immobilienpreise bedeuten zwar häufig auch höhere Darlehenssummen, wodurch Laufzeiten länger und Zinsbelastungen höher ausfallen können. Umso wichtiger ist es für künftige Eigenheimbesitzer, verschiedene Angebote zu vergleichen und dadurch Kosten zu senken. Unsere Berater helfen Antragstellern dabei, die besten Konditionen unter mehr als 400 Anbietern zu finden, die notwendigen Unterlagen einzureichen und die Finanzierung auf individuelle Bedürfnisse zuzuschneiden.“

Was bedeuten die Entwicklungen von Zinsen und Immobilienpreisen für angehende Häuslebauer und Eigenheimbesitzer?

Längere Laufzeiten und mehr Eigenkapital: Steigende Immobilienpreise machen Baufinanzierungen kostspieliger. Denn höhere Darlehenssummen bedeuten meist auch eine längere Laufzeit – Darlehensnehmer müssen die Zinsen dann über eine längere Laufzeit zahlen, wodurch sich die Zinskosten erhöhen. Steigt außerdem die Darlehenssumme, erhöht sich für den Darlehensnehmer oft auch der nötige Eigenkapitalanteil: Wer eine Immobilie für 250.000 Euro kauft und die von Experten oft empfohlenen 20 Prozent Eigenkapital einbringen möchte, braucht 50.000 Euro Erspartes. Steigt der Preis der Immobilie um vier Prozent auf 260.000 Euro, sind noch einmal 2.000 Euro zusätzlich erforderlich.

Was potentielle Darlehensnehmer jetzt tun sollten

Vergleichen und sparen: Wer in diesem Jahr eine Immobilie finanzieren möchte, sollte die Finanzierung zunächst solide planen. Mit dem CHECK24 Budgetrechner können Finanzierungswillige bequem ermitteln, wie viel Immobilie sie sich leisten können. Das hängt unter anderem von dem Betrag, den jemand monatlich für Ratenzahlungen übrig hat, und vom verfügbaren Eigenkapital ab. Der Rechner liefert einen Anhaltspunkt, in welcher Preisklasse die Wunschimmobilie liegen darf.

Die Auswahl der passenden Immobilie sollte mit Bedacht und Ruhe getroffen werden. Ist die Wunschimmobilie gefunden und passt zum eigenen finanziellen Spielraum, können künftige Eigenheimbesitzer die Finanzierung konkret durchrechnen. Auf dieser Grundlage können potentielle Darlehensnehmer verschiedene Baufinanzierungsangebote aussagekräftig miteinander vergleichen und so die günstigste Finanzierung finden.
 

Warum die Bauzinsen zuletzt wieder fielen

Politische Unsicherheiten wie der bevorstehende Brexit, der Handelsstreit zwischen USA und China sowie die Haushaltsplanungen der neuen italienischen Regierung sorgten im Dezember für Turbulenzen an den weltweiten Aktienmärkten. Viele Anleger versuchten deshalb, ihr Kapital in sichere Häfen zu schiffen. Deutsche Staatsanleihen sind solch ein Hafen. Da viele Anleger in den letzten Wochen in deutsche Staatsanleihen investierten, sank die Rendite dieser Papiere erneut auf einen Tiefpunkt. Im Januar betrug sie gerade einmal 0,20 Prozent. Das wirkte sich auch auf die Zinsen für Baufinanzierungen hierzulande aus, die zuletzt sanken.

Was die allmähliche Abkehr von der Niedrigzinspolitik bedeutet

EZB-Präsident Mario Draghi bestätigte am Donnerstag erneut, dass die Zentralbank den Leitzins nicht vor Ende des Sommers anheben wird. Käme es dazu, hätte das auch einen verzögerten Effekt auf die Zinsen für Immobilienkredite. Der nahende Brexit und eine weltweite Abkühlung der Konjunktur dürften auch in diesem Jahr für Unsicherheiten an den Börsen sorgen, weshalb viele Anleger auf sichere Anlagen ausweichen und die Rendite für deutsche Staatsanleihen weiterhin niedrig bleiben dürfte. Andererseits dürfte sich ein Zinsanstieg in Europa etwas verzögert auch in den Zinsen für Immobilienkredite widerspiegeln.

Warum die Immobilienpreise weiter steigen

Von 2010 bis Ende 2017 sind die durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien hierzulande, abhängig von der Region, laut Bundesbank um etwa 30 bis 45 Prozent gestiegen. Vor allem die niedrigen Zinsen und eine gute konjunkturelle Entwicklung sorgten in den letzten Jahren dafür, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien hoch war – und daran wird sich auch 2019 wenig ändern. Denn das Angebot hinkt der Nachfrage weiter hinterher. Die Kapazitäten der Baubranche reichen nicht aus, um den jährlichen Bedarf von 400.000 Wohneinheiten zu decken. Es wird schlicht zu wenig gebaut. Von Januar bis November 2018 wurde laut Statistischem Bundesamt der Bau von 315.000 Wohnungen genehmigt – zu wenig, um die hohe Nachfrage zu decken.

Bundesweit steigen die Kaufpreise laut dem Forschungsinstitut Empirica erheblich stärker als die Mietpreise. Die Preise für Eigenheime erhöhten sich im letzten Jahr um 9,1 Prozent, die Preise für Eigentumswohnungen um 9,0 Prozent. In den Großstädten legten die Preise noch mehr zu. Um durchschnittlich 11,4 Prozent verteuerten sich Eigentumswohnungen im letzten Jahr in den sogenannten Top-Sieben-Städten München, Hamburg, Frankfurt, Berlin, Köln, Düsseldorf und Stuttgart.