Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag, Notar- und Maklergebühren: Nebenkosten sind kein Pappenstiel. Das hat jüngst auch Nationalspieler Jerome Boateng erfahren, der nach einem Gerichtsurteil 100.000 Euro Maklergebühr für die Vermittlung seiner Villa nachzahlen sollte. Zunächst hatte der Makler 300.000 Euro gefordert. Für solche Summen haben andere schon ein ganzes Haus finanziert. Doch auch gewöhnliche Immobilienkäufer müssen allein für Makler oft erhebliche Beträge ausgeben. In der Bundesregierung ist nun von einer Neuregelung der Maklergebühren die Rede. Man prüfe, ob sich das Bestellerprinzip auch auf Immobilienverkäufe übertragen lässt, sagte Justizministerin Katarina Barley (SPD) der Deutschen Presse-Agentur (dpa).

Nach dem Bestellerprinzip würde den Makler künftig bezahlen müssen, wer ihn beauftragt hat – bei Immobilienverkäufen also der Verkäufer. Unterstützt wird die Ministerin bei ihrem Anliegen mitunter von ihrer Fraktion. Baunebenkosten gehörten zu den entscheidenden Preistreibern fürs Wohnen, sagt SPD-Fraktionssprecher Bernhard Daldrup. Noch deutlicher äußerte sich ein Vertreter des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln: "Wir sollten, wie im internationalen Umfeld üblich, auf das Bestellerprinzip wechseln, wonach grundsätzlich der Verkäufer den Makler bezahlt", wird Professor Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte am IW, von der ARD zitiert.

Nebenkosten drastisch gestiegen

Es gibt natürlich auch kritische Stimmen. So gibt die Bausparkasse LBS etwa in einer Pressemitteilung zu bedenken, dass nur eine Minderheit der Immobilienkäufer vom Bestellerprinzip profitieren würde. Bei weniger als einem von drei über die Bausparkasse finanzierten Eigenheimen seien im vergangenen Jahr Maklergebühren geflossen. Auch können Käufer über die Höhe der Provision grundsätzlich verhandeln. Aus diesem Grund empfiehlt Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus & Grund, gegenüber der dpa, die möglichen Spielräume für die Verhandlung auch zu nutzen.

Dass die Nebenkosten insgesamt aber eine zunehmend wichtige Rolle spielen, deuten die Zahlen des Statistischen Bundesamtes an: Der Preisindex für selbstgenutztes Wohneigentum, der die Gesamtentwicklung der Kosten für den Kauf selbstgenutzter Immobilien beschreibt, hat zwischen 2010 und 2017 rund 24 Prozent zugelegt. Der Preisindex für die Erwerbsnebenkosten, der nur die Preisentwicklung dieses Teilbereichs angibt, ist im selben Zeitraum um rund 50 Prozent gestiegen. Zu den Gründen für diese Entwicklung zählt mitunter die vielerorts gestiegene Grunderwerbsteuer. 13 der 16 deutschen Bundesländer haben die Steuer im genannten Zeitraum erhöht. Zuletzt stieg sie vergangenes Jahr in Thüringen von 5,0 auf 6,5 Prozent.

So hoch sind die Nebenkosten

Wie stark sich die Nebenkosten gerade regional unterscheiden, verdeutlicht ein Rechenbeispiel. Nehmen wir an Familie Bauglück bezahlt für ihr neues Haus 300.000 Euro. Dann kommen zum reinen Kaufpreis noch bis zu drei Posten:

So viel kostet die Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird bei fast jedem Immobilienerwerb fällig. Von dieser Regel gibt es nur wenige Ausnahmen. So entfällt die Steuer etwa beim Verkauf an Verwandte ersten Grades. Sie fällt auf den gesamten Kaufpreis der Immobilie an und lässt sich lediglich reduzieren, indem zum Beispiel bestimmte Einrichtungsbestandteile wie Möbel oder auch Einbauküchen separat ausgewiesen werden. Wenn Banken die mögliche Finanzierungssumme für eine Immobilie berechnen, ziehen sie ebenfalls häufig die „mobilen Gegenstände“, welche nicht unmittelbar mit dem Objekt oder mit Grund und Boden verbunden sind, vom Immobilienwert ab. Da die Steuer vom Bundesland erhoben wird, hängt auch ihre Höhe davon ab, wo sich die Immobilie befindet. Am günstigsten ist sie in Bayern und Sachsen mit jeweils 3,5 Prozent, am teuersten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Hier werden jeweils 6,5 Prozent fällig. Damit bezahlt Familie Bauglück zum Beispiel 10.500 Euro Grunderwerbsteuer, wenn sich das zu kaufende Haus in Bayern befindet, 19.500 Euro, wenn das Haus in Schleswig-Holstein steht.

So viel kostet der Notar
Bei jedem Immobilienkauf wird ein Notar tätig. Der Notar entwirft und beurkundet den Kaufvertrag. Außerdem hilft er bei der Klärung rechtlicher Fragen zur Kaufabwicklung und kümmert sich in der Regel um den Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch. Sein Honorar ist gesetzlich geregelt und die einzelnen Leistungen werden über Pauschalen veranschlagt. Damit bewegen sich die entstehenden Kosten mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises in einem verhältnismäßig engen Rahmen. Familie Bauglück müsste für den Notar und die Grundbuchkosten also zwischen 4.500 und 6.000 Euro veranschlagen.

So viel kostet der Makler
War ein Immobilienmakler am Kauf beteiligt, so verlangt dieser eine Provision. Deren Höhe liegt meist im ortsüblichen Bereich, kann im Einzelfall aber auch deutlich davon abweichen. Sehr grob können Immobilienkäufer mit einem Betrag zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer rechnen. Die großen Unterschiede bei der Provision lassen sich mitunter dadurch erklären, dass die Kosten in einigen Bundesländern üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden – in den Stadtstaaten sowie Hessen und Brandenburg muss der Käufer hingegen meist die volle Provision bezahlen. Weil die Höhe der Provision gesetzlich nicht näher bestimmt ist, kann grundsätzlich immer verhandelt werden. Ob und wie gut sich über die Provision verhandeln lässt, hängt unter anderem von der aktuellen Marktlage ab. Liegt die Maklerprovision im üblichen Rahmen, dann zahlt Familie Bauglück inklusive Mehrwertsteuer zwischen 10.710 und 21.420 Euro.

So viel kostet das Haus unter dem Strich
Wenn keine Maklergebühr anfällt, kann Familie Bauglück je nach Region also mit insgesamt 15.000 Euro an Nebenkosten davonkommen. Im schlechtesten Fall muss sie aber 46.920 Euro und damit mehr als 15 Prozent des Kaufpreises einplanen – für Jerome Boateng wohl eher ein Schnäppchen, für die meisten anderen Bundesbürger aber ein beachtlicher Posten. Schließlich müssen die Nebenkosten bei den meisten Banken über Eigenkapital finanziert werden und nicht über den Kredit. Darüber hinaus wird die sogenannte Vollpreisfinanzierung, bei der die Baufinanzierung neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten deckt, meist unter deutlich strengeren Vorgaben und zu höheren Zinsen vergeben.
 

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