Lange Zeit befanden sich die Bauzinsen auf einem sehr niedrigen Niveau. Doch seit Jahresbeginn verzeichnen die Zinsen für Immobilienkredite einen rapiden Anstieg, wie die Stiftung Warentest von über 70 regionalen und überregionalen Banken ermittelt hat. So verteuerte sich der durchschnittliche effektive Jahreszins von 80-Prozent-Finanzierungen mit 10-jähriger Zinsbindung von 0,97 Prozent im Januar sprunghaft auf 1,57 Prozent im März – ein sattes Plus von 0,6 Prozentpunkten! Schon jetzt müssen Eigenheimbesitzer mit einer hohen Restschuld nach Ablauf ihrer Zinsbindung für die Rückzahlung künftig sehr viel tiefer in die Tasche greifen, als noch vor wenigen Wochen.

Das Problem: Aktuell deutet nach Meinung vieler Experten alles auf weiter steigende Zinsen hin. Deshalb rät Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei CHECK24, allen Darlehensnehmern mit laufenden Immobilienkrediten dazu, zeitnah die Konditionen für die Anschlussfinanzierung unter Dach und Fach zu bringen: „Läuft die Sollzinsbindung der Baufinanzierung innerhalb der nächsten fünf Jahre aus, sollten Immobilienbesitzer jetzt keine Zeit mehr verlieren und sich rasch Angebote mehrerer Banken für die Fortführung oder Umschuldung des Darlehens einholen.“ Welche Optionen Verbraucher zudem haben, wenn ihre Sollzinsbindung noch sehr viel länger läuft, zeigen wir im Folgenden.

Rechenbeispiel: So viel kostet Immobilienbesitzer die Zinsexplosion

Im März 2021 lagen die Bauzinsen für 80-Prozent-Finanzierungen mit 10 Jahren Zinsbindung im Schnitt noch bei 0,78 Prozent, also bei fast exakt der Hälfte des aktuellen Werts von 1,57 Prozent. Ein einfaches Rechenbeispiel zeigt, wie sehr sich Immobilienkredite durch die explosionsartig gestiegenen Zinsen innerhalb eines Jahres verteuerten: Die offene Restschuld einer Baufinanzierung über 200.000 Euro liegt bei dem derzeitigen Zinssatz und einer Monatsrate von 800 Euro nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindung um 13.693 Euro höher als bei dem Zinssatz des Vorjahresmonats.

Doch auch vermeintlich geringe Zinsunterschiede fallen ins Gewicht, deshalb sollten Eigentümer Angebote mehrerer Kreditinstitute vergleichen: Angenommen die Hausbank bietet für die Prolongation eines Darlehens über 200.000 Euro – also die Verlängerung des Baukredits – einen Sollzinssatz von 1,65 Prozent für die nächsten 10 Jahre an. Der günstigste Sollzinssatz im CHECK24 Baufinanzierungs-Vergleich lag für eine vergleichbare Finanzierung im März 2022 jedoch bei 1,52 Prozent pro Jahr.

Der Zinsunterschied von 0,13 Prozentpunkten scheint gering. Wenn man allerdings für den Vergleich beider Kredite wie im Rechenbeispiel oben jeweils eine Monatsrate von 800 Euro ansetzt, ist die Restschuld am Ende der zehnjährigen Zinsbindung für den günstigeren Kredit immer noch um rund 2.365 Euro niedriger. Warum? Weil der Tilgungsanteil der monatlichen Rate in Höhe von 800 Euro, die aus Zins und Tilgung besteht, höher ist. Statt 3,15 Prozent können dank niedrigerem Zinssatz 3,28 Prozent für die anfängliche Rückzahlung, sprich Tilgung eingesetzt werden. Wer mehr tilgt, ist schneller fertig und spart letztendlich bares Geld.

Nicht auf ein neues Angebot der Bank warten

Die meisten Immobilienkäufer sichern sich beim ersten Abschluss ihrer Baufinanzierung gleich die Zinsen für 10 bis 25 Jahre. Viele beschäftigen sich dann erst kurz vor Ablauf dieser sogenannten Zinsbindungsfrist mit den Konditionen für das notwendige Anschlussdarlehen, wenn der Kredit bis dahin nicht vollständig zurückgezahlt ist. Drei Monate vor Ablauf der Frist muss die Bank ihren Kunden die neuen Konditionen für die Anschlussfinanzierung mitteilen.

So lange sollten Darlehensnehmer jetzt keinesfalls warten!

Stattdessen sollten sie sich möglichst bald mit dem Kreditinstitut in Verbindung setzen, um die weitere Finanzierung zu besprechen. Bietet die Bank keinen guten Zinssatz für die Anschlussfinanzierung, sollten Immobilienbesitzer eine Umschuldung des Darlehens zu einer anderen Bank in Betracht ziehen und andere Angebote einholen. 

Möglichkeit 1: Zu einer Bank mit günstigeren Zinsen wechseln

Angesichts der hohen Finanzierungssummen für Immobilien sollten Verbraucher für ihre Anschlussfinanzierung immer Angebote von mehreren Kreditinstituten einholen und diese miteinander vergleichen. Es gilt, den besten Zinssatz zu finden und darüber hinaus auf passende Konditionen wie etwa die Möglichkeit zu kostenlosen Sondertilgungen zu achten. Die Bank, bei der der Immobilienkredit bisher läuft, macht dem Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot für eine Prolongation, also die Fortführung der Finanzierung zu den dann gültigen Konditionen. Bietet eine andere Bank deutlich niedrigere Zinsen, birgt eine Umschuldung des Darlehens zu diesem Anbieter enormes Sparpotential. Wie unser vorangegangenes Rechenbeispiel zeigt, können sich Kreditnehmer so mehrere tausend Euro sparen, wenn sie für ihr Anschlussdarlehen zu einer neuen Bank mit deutlich besseren Konditionen wechseln.

Möglichkeit 2: Mit dem Forward-Darlehen niedrige Zinsen für die Zukunft sichern

Heute schon wissen, zu welchen Konditionen man seine Baufinanzierung in der Zukunft verlängern kann? Das geht mit einem Forward-Darlehen. Angesichts des derzeitigen Anstiegs der Bauzinsen scheint diese Option in vielen Fällen sehr sinnvoll zu sein. Zwei Zeitpunkte sind dafür ausschlaggebend, ob sich ein Forward-Darlehen abschließen lässt:

1. Bis maximal fünf Jahre vor Ende der Sollzinsbindungsfrist

oder

2. wenn seit Vollauszahlung des Darlehens schon mehr als fünf Jahre vergangen sind.

Im zweiten Fall können sich Kreditnehmer unabhängig von der Restdauer ihrer Sollzinsbindung nach günstigeren Konditionen umsehen – also auch bei sehr langen Sollzinsbindungen von zwanzig und mehr Jahren. Nach 10 Jahren können sie nämlich immer von ihrem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB Gebrauch machen, die Bank hingegen hat dieses Recht nicht. Es gilt eine sechsmonatige Kündigungsfrist.

Mit diesem Sonderkündigungsrecht können und sollten sich in der aktuellen Lage alle Kreditnehmer beschäftigen, die feststellen, dass die Zinsen ihrer Finanzierung über dem aktuellen Niveau liegen und deren Darlehen vor mindestens fünf Jahren vollständig ausgezahlt wurde. Für die Verlängerung kann entweder das Forward-Darlehen oder eine ganz normale Anschlussfinanzierung genutzt werden, nur eben zu günstigeren Konditionen.

Für ein Forward-Darlehen berechnen Banken üblicherweise einen Zinsaufschlag, der sich am zeitlichen Vorlauf bemisst. Für jeden Monat, der bis zur Auszahlung der Anschlussfinanzierung vergeht, wird ein Zinsaufschlag berechnet. Dieser liegt in der Regel bei 0,01 bis 0,05 Prozentpunkten pro Monat. Es gibt aber auch Banken, die keinen Zinsaufschlag für ein Forward-Darlehen verlangen. Am einfachsten ist es, darüber mit den CHECK24 Baufinanzierungsexperten zu sprechen, die den besten Überblick über aktuelle Zinsen und Angebote haben. 

Beispiel: Forward-Darlehen abschließen trotz langer Sollzinsbindung

Vollauszahlung der Immobilienfinanzierung: 31.12.2015

Sollzins: 2,30 % p.a.
Monatliche Rate: 800 Euro
Sollzinsbindung: 20 Jahre (bis Dezember 2035)
Möglichkeit Sonderkündigung: zu Ende Juni 2026 (bei Kündigung bis Januar 2026)
Restschuld zum 01.07.2026: 200.000 Euro

Forward-Darlehen jetzt abschließbar!

Forward-Aufschlag bei Abschluss im April 2022: z. B. 0,01 x 51 = 0,51 Prozentpunkte

Für die ab Juli 2026 laufende Anschlussfinanzierung läge der Zins aus diesem Beispiel bei 2,03 Prozent, wenn man zu dem aktuell möglichen Zins von 1,52 Prozent aus dem CHECK24 Baufinanzierungs-Vergleich einen Forward-Aufschlag für 51 Monate von jeweils 0,01 Prozentpunkten annimmt. Das Anschlussdarlehen hätte eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren und würde wegen der sechsmonatigen Kündigungsfrist ein halbes Jahr länger als die ursprüngliche 20-jährige Zinsbindung laufen. Durch den Zinsvorteil von 0,27 Prozentpunkten kann der Darlehensnehmer bei einer Monatsrate von 800 Euro innerhalb von 10 Jahren allerdings 5.209 Euro mehr tilgen!

Anschlussfinanzierung: Die Zeit zu handeln ist jetzt

Die dramatische Verteuerung der Immobilienkredite zwingt Eigentümer mit laufender Finanzierung zu schnellem Handeln. Wie beschrieben unterbreitet die Hausbank dem Darlehensnehmer meist erst sehr kurzfristig vor Ende der Zinsbindung ihr Angebot zur Verlängerung des Baukredits. In einigen Monaten können die Zinsen aber noch einmal sehr viel höher liegen, als es bereits heute der Fall ist. Im schlimmsten Fall können Verbraucher ihr Darlehen dann nicht mehr bedienen und es droht das Worst-Case-Szenario einer Zwangsversteigerung der Immobilie. Daher sollten sie umgehend selbst aktiv werden, bis die langfristige Planbarkeit der Finanzierung wieder gesichert ist.