Die Zinsen für Immobilienkredite sind nach einem leichten Anstieg im Februar und März zuletzt wieder gesunken. Über den Baufinanzierungsvergleich von CHECK24 konnten Immobilienkäufer ihr Eigenheim im Juni mit 40 Prozent Eigenkapital und einer Zinsbindung von zehn Jahren ab 1,19 Prozent finanzieren. Bei einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent lag der Zins mit 1,21 Prozent nur geringfügig höher. Momentan befinden sich die Zinsen für Immobilienkredite auf einem historisch günstigen Niveau. Doch wie werden sich die Zinsen mittel- bis langfristig entwickeln? Was sollten angehende Immobilienbesitzer jetzt beachten? Ob die Zinsen auch in den nächsten Monaten auf diesem niedrigen Niveau bleiben oder ob angehende Eigenheimbesitzer mit einem Zinsanstieg rechnen müssen, verraten die Experten von zwei CHECK24 Partnerbanken und der Geschäftsführer für den Bereich Baufinanzierung:

Wann erhöht die EZB die Zinsen wieder?

Thomas Hein, Leiter Partnervertrieb bei der ING-DiBa:
„Die Zinswende wird auch die nächsten sechs Monate noch auf sich warten lassen. Zwar hat die EZB mittlerweile das Ende des Anleihekaufprogramms zum Jahresende angekündigt, aber bis wir eine erste Leitzinserhöhung sehen, geht noch einige Zeit ins Land. Die langfristigen Kapitalmarktzinsen können also nur ganz langsam steigen. Unsere Prognose: Die erste Zinserhöhung seit 2011 wird von EZB-Präsident Mario Draghi frühestens im Herbst 2019 verkündet – und dann wird der Leitzins auch nur moderat, um 0,5 – 0,75 Prozentpunkte, steigen.“

Wie stark werden die Zinsen dieses Jahr steigen?

Chris-Oliver Schickentanz, Chief Investment Officer bei der Commerzbank:
„Die Baufinanzierungszinsen orientieren sich üblicherweise am langfristigen Kapitalmarktzins. Dieser dürfte in den nächsten sechs bis zwölf Monaten moderat steigen. Zwar trübt der aktuelle Handelskonflikt mit den USA die konjunkturelle Entwicklung etwas ein. Gleichzeitig nimmt aber der Inflationsdruck in einigen europäischen Ländern, zum Beispiel Deutschland, zu. Zudem wird die EZB zum Jahresende keine neuen Anleihekäufe mehr tätigen, was die Renditen ebenfalls steigen lassen dürfte. Auch die US-amerikanischen Währungshüter der Fed werden die Zinsschraube weiter nach oben drehen, was mit gebremsten Schaum auch auf das europäische Zinsniveau durchschlagen sollte. Von daher rechnen wir bis Jahresende 2018 mit moderat hören Langfristzinsen, etwa 30 bis 40 Basispunkte, und für 2019 mit einer Fortsetzung dieses Trends. Auch wenn damit der Tiefpunkt bei den Baufinanzierungszinsen hinter uns liegen dürfte, bleibt das Zinsniveau im historischen Kontext sehr niedrig und damit für Häuslebauer günstig.“

Ist der leichte Zinsanstieg für Häuslebauer jetzt schon spürbar?

Ingo Foitzik, Geschäftsführer CHECK24 Baufinanzierungen:
„Wir gehen davon aus, dass die Zinsen kurzfristig noch auf dem aktuellen Niveau bleiben. Mittel- bis langfristig sollten sich Immobilienkäufer auf steigende Zinsen einstellen. Wer demnächst plant, eine Baufinanzierung aufzunehmen, sollte jedoch nicht überstürzt handeln. Die richtige Immobilie und ein solider Finanzierungsplan sind als Fundament für eine gelungene Immobilienfinanzierung wichtiger als der eine oder andere Prozentpunkt beim Zins.“

Worauf stützen sich die Experten bei ihren Einschätzungen?

✓ Leitzinsen: Eine Richtschnur für die Höhe der Zinsen geben die Leizinsen der Zentralbanken. Sind die Leitzinsen niedrig – derzeit liegt der Leitzins der EZB bei 0,0 Prozent – können die Banken günstig Kredite vergeben, da sie selber wenig Zinsen an die Zentralbanken zahlen. Steigt der Zins, geben sie diese Kosten an die Kreditnehmer in Form von höheren Zinsen weiter. Die amerikanische Notenbank Fed hat den Leitzins in diesem Jahr schon zweimal um 0,25 Prozentpunkte erhöht. Aktuell liegt er bei 1,75 bis 2,00 Prozent. In diesem Jahr ist noch mindestens eine weitere Anhebung geplant.

✓ Staatsanleihen: Banken müssen einen Teil des Geldes, das sie für Baufinanzierungen an Kreditnehmer herausgeben, refinanzieren. Das tun sie über Pfandbriefe. Die Renditen für Pfandbriefe wiederum richten sich nach den Renditen für Bundesanleihen. Sind die Zinsen für deutsche Staatsanleihen niedrig, sind es die Renditen für Pfandbriefe auch. Da die Banken in diesem Fall die von Ihnen vergebenen Baudarlehen günstig refinanzieren können, sind die Zinsen für diese Darlehen ebenfalls niedrig. Aktuell bringen Bundesanleihen eine Rendite von 0,36 Prozent. Im Februar lag diese noch bei 0,76 Prozent. Baufinanzierungen waren zu diesem Zeitpunkt leicht teurer.

✓ Das Anleihekaufprogramm der EZB: Ab September werden die monatlichen Anleihekäufe von einem Volumen von 30 Milliarden Euro auf 15 Milliarden Euro halbiert und am Ende des Jahres ganz eingestellt. Damit läuten die obersten Euro-Währungshüter langsam aber sicher das Ende ihrer Niedrigzinspolitik ein. Wenn die EZB die Geldschleusen schließt, dürfte sich das auch auf die Bauzinsen hierzulande auswirken.

Wie sollten sich angehende Immobilienkäufer jetzt verhalten?

Thomas Hein rät:
„Zu allererst: Es gibt keinen Grund in Panik zu verfallen. Wer eine Immobilie sucht, sollte immer überprüfen, ob die Rahmenbedingungen zu seiner individuellen Situation passen. Günstige Zinsen alleine sind auch heute kein Grund, eine Immobilie zu erwerben. Eine gute Lage, eine gute Infrastruktur und nicht zuletzt ein guter Kaufpreis sind mindestens ebenso wichtig. Dennoch macht es Sinn, sich auf ein mögliches Szenario von steigenden Zinsen vorzubereiten. Eine längere Darlehenslaufzeit und eine höhere Tilgung sollten feste Bestandteile jeder aktuell anstehenden Finanzierung sein.“

Ist eine lange oder eine kurze Zinsbindung besser?

Marcus Wetzel, Leiter Baufinanzierung und Digitalisierung bei der Commerzbank:
„Diese Frage kann man nicht pauschal beantworten. Natürlich macht es auf den ersten Blick durchaus Sinn sich möglichst langfristig die günstigen Zinsen zu sichern. Aber der Zinssatz für eine 20-jährige Zinsbindung ist höher als der Zinssatz für eine zehnjährige Zinsbindung. Deshalb fängt eine gute Finanzierung mit einer guten Beratung an. In dieser sollten alle bekannten Ereignisse, zum Beispiel Fälligkeiten aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung, besprochen werden, die Einfluss auf die Finanzierung nehmen. Auf der Grundlage lässt sich entscheiden, welche Zinsbindung am besten für mich passt. Auch sollte eine Flexibilität durch regelmäßige Sondertilgungen und außerplanmäßige Tilgungen, etwa ermöglicht durch eine Schenkung, ebenfalls berücksichtigt werden.

Ingo Foitzik empfiehlt:
„Ruhe bewahren. Zwar gehen wir davon aus, dass die Zinsen in einem Jahr höher sein werden als heute. Das bedeutet aber nicht, dass die Zinsen für Baufinanzierungen innerhalb der nächsten zwölf Monate sprunghaft ansteigen und zu einem Niveau von vor der Finanzkrise zurückkehren. Angehenden Immobilienkäufern, die verschiedene Baufinanzierungen miteinander vergleichen, bieten sich immer Sparpotentiale. Unsere Berater unterstützen sie dabei, aus einer hohen Zahl von Anbietern den günstigsten zu finden und helfen ihnen, die Finanzierung auf ihre individuellen Bedürfnisse zuzuschneiden.“