Fast 15 Jahre ist es her, dass das Ehepaar Ackermann gebaut hat. Eine Viertelmillion haben sie sich die Erfüllung ihres Traums von den eigenen vier Wänden damals kosten lassen, 200.000 Euro hat die Bank als Darlehen beigesteuert. Die damals üblichen Bauzinsen von fünf Prozent ließen sie sich für 15 Jahre festschreiben – im April nächsten Jahres endet diese Sollzinsbindung. Es wird also Zeit, sich nach einer passenden Anschlussfinanzierung umzusehen.

Wie die fiktiven Protagonisten dieser Geschichte sind viele Deutsche längst in ihrem eigenen Zuhause angekommen und zahlen die Raten der Baufinanzierung von einst. Viele von ihnen haben noch Verträge mit aus heutiger Sicht hohen Zinsen von vier, fünf, vielleicht auch sechs Prozent. Doch spätestens dann, wenn die Sollzinsbindung abläuft, können Eigenheimbesitzer daran etwas ändern.

Anschlussfinanzierungen schon für unter ein Prozent Zinsen

Erst vor wenigen Tagen haben die Ackermanns bei Finanztest gelesen, wie günstig Anschlussfinanzierungen derzeit zu haben sind. Bei einer Restschuld von 150.000 Euro, wie sie bei dem Ehepaar im April noch offen sein wird, bieten einige Baufinanzierer schon Zinsen von unter einem Prozent. Ein Prozent? Für die Ackermanns, die bisher das Fünffache gezahlt haben, kaum vorstellbar. Gleichzeitig haben sie so ihre Zweifel, ob sie eine solche Finanzierung tatsächlich auch stemmen können. Denn: Derart günstige Zinsen gibt es der Verbraucherzeitschrift zufolge nur bei Volltilgerdarlehen. Das sind Baufinanzierungen, die Kreditnehmer innerhalb der Sollzinsbindung vollständig zurückzahlen.

Angenommen, die Ackermanns würden mit ihrer Bank eine zehnjährige Zinsfestschreibung vereinbaren und ihr Darlehen in dieser Zeit komplett tilgen, so bekämen sie selbiges derzeit schon ab einem Zinssatz von 0,92 Prozent effektiv pro Jahr. Bei fünfzehnjähriger Sollzinsbindung kostet ein Volltilgerdarlehen ab 1,26 Prozent jährlich. „Doch wie bitte sollen wir 150.000 Euro in nur fünfzehn Jahren zurückzahlen?“, fragt sich das Ehepaar. Schließlich haben sie in den vergangenen 15 Jahren nur ein Drittel dieses Betrages geschafft – trotz einer recht hohen Rate von 1.000 Euro im Monat und einer Sondertilgung von 5.000 Euro im Frühjahr 2016. Unmöglich, denken sich die Ackermanns und werfen einen Blick in den Tilgungsplan von einst. Dort steht es schwarz auf weiß: Bis 2037 brauchen sie rein rechnerisch für die Rückzahlung ihres Baukredits, ab April 2018 also noch etwa 19 Jahre.

Bei gleicher Rate früher schuldenfrei – dank Zinsrutsch

Doch die Ackermanns unterschätzen, welchen Effekt die günstigeren Zinsen auf die Laufzeit ihrer Baufinanzierung haben. Je niedriger der Zins, desto geringer fällt schließlich der Zinsanteil der monatlichen Rate aus. Bei gleicher Rate bedeutet das automatisch einen höheren Tilgungsanteil und damit eine kürzere Restlaufzeit. Der Zinsunterschied allein genügt damit oftmals schon, um die Anschlussfinanzierung mit der bisherigen Rate früher und damit innerhalb der Sollzinsbindung zurückzuzahlen, schreibt Finanztest. So auch bei dem Ehepaar unseres Beispiels: Als es einmal alles durchrechnet, staunt es nicht schlecht. Wenn die Ackermanns weiter 1.000 Euro pro Monat an die Bank zurückzahlen, wären sie bei einem effektiven Jahreszinssatz von 1,26 Prozent schon im Dezember 2031 schuldenfrei – also eineinhalb Jahre vor Ende der Sollzinsbindung und gut sechs Jahre früher als sie bislang dachten.

Vorzeitig aus der Baufinanzierung aussteigen

Was die Ackermanns noch nicht wussten: Sie hätten schon früher aus ihrer Baufinanzierung aussteigen können. Denn auch bei über zehnjähriger Laufzeit ist eine Kündigung nach zehn Jahren möglich – ohne dass Bank, Versicherer oder Bausparkasse für die entgehenden Zinseinnahmen eine Entschädigung verlangen dürfen. Das Ehepaar hätte sein Darlehen also schon im Frühjahr 2013 durch eine Anschlussfinanzierung ablösen können, bereut aber nicht, es nicht getan zu haben. Schließlich sind die Bauzinsen seither besonders deutlich gesunken.

Beim gemeinsamen Grillen erzählen die Ackermanns ihren Nachbarn und Freunden davon. Familie Enders hatte vor acht Jahren direkt nebenan gebaut, ärgert sich aber prompt: Zwei Jahre muss sie schließlich noch warten, bis sie aus ihrem jetzigen Darlehen aussteigen kann. Wer weiß, ob die Zinsen dann noch so niedrig sind wie heute. Doch die Ackermanns wissen zu beruhigen: Bei ihrer Suche nach einer eigenen Anschlussfinanzierung haben sie auch von sogenannten Forwarddarlehen gelesen.

Die günstigen Zinsen von heute für morgen sichern

Forwarddarlehen sind Baukredite, die Wohnungseigentümer je nach Anbieter schon bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen können. Der Zinssatz, den sie mit dem geldgebenden Institut vereinbaren, ist ihnen dann sicher, auch wenn das Baugeld bis zur Inanspruchnahme des Darlehens deutlich teurer werden sollte. Forwarddarlehen verschaffen Eigenheimbesitzern wie der Familie Enders also Planungssicherheit und ermöglichen ihnen, auch später noch vom jetzigen Zinstief zu profitieren. Zwar verlangen Baufinanzierer im Gegenzug etwas höhere Zinsen als bei einer Anschlussfinanzierung ohne Vorlaufzeit – die Zinsaufschläge sind aber durchaus überschaubar, wie ein Blick auf die Zahlen von Finanztest zeigt.

Quelle: Finanztest, Stand: 20. Juli 2017

Familie Enders, von deren Baufinanzierung in zwei Jahren ebenfalls noch 150.000 Euro offen sein werden, könnte ein passendes Forwarddarlehen mit zehnjähriger Sollzinsbindung und zweijähriger Vorlaufzeit laut dem Verbrauchermagazin schon für 1,28 Prozent Zinsen bekommen, bei fünfzehnjähriger Zinsfestschreibung schon ab einem Effektivzins von 1,64 pro Jahr.

Trotz Zinstief lohnt sich ein Vergleich

Auch wenn die aktuellen Bauzinsen für unsere fiktiven Eigenheimbesitzer und alle tatsächlichen Immobilienbesitzer in Deutschland, die ihre Erstfinanzierung zu deutlich höheren Zinsen abgeschlossen haben, noch so günstig erscheinen mögen: Sie sollten stets vergleichen. Das kann laut Finanztest eine Ersparnis von 7.400 bis hin zu 15.000 Euro bedeuten.

So würden die Ackermanns ihr Volltilgerdarlehen mit 15-jähriger Zinsbindung beim günstigsten Anbieter der Finanztest-Untersuchung bereits ab einem effektiven Jahreszins von 1,26 Prozent erhalten, wohingegen sie beim teuersten 2,35 Prozent Zinsen zahlen würden – das macht unterm Strich einen Kostenunterschied von mehr als 13.000 Euro. Die Familie Enders, die sich letztlich für eine Anschlussfinanzierung mit zehn Jahren Zinsfestschreibung entschieden hat, kostet ein Forwarddarlehen mit zweijähriger Vorlaufzeit zwischen 1,28 und 2,25 Prozent Zinsen effektiv pro Jahr. Je nach Anbieter würden sie bis zur vollständigen Rückzahlung also gut und gern 7.600 Euro mehr oder weniger an Zinsen zahlen.

Quelle: Finanztest, Eigenberechnung, Stand der Zinssätze: 20. Juli 2017